Un’infestazione in un appartamento in affitto è una situazione che può generare ansia e conflitti tra proprietario e inquilino. Insetti, roditori e altri infestanti rappresentano non solo un grave disagio, ma anche un quesito giuridico e contrattuale spesso sottovalutato: chi è davvero responsabile dei costi della disinfestazione? Fornire una risposta precisa a questa domanda richiede un’analisi della normativa vigente, del contratto di locazione e delle cause all’origine dell’infestazione stessa.
La responsabilità secondo la legge italiana
Il Codice Civile italiano offre le principali linee guida per la ripartizione delle spese in caso di infestazione. L’articolo 1575 sancisce che il proprietario, o locatore, ha l’obbligo di consegnare e mantenere l’immobile in condizioni abitabili, intervenendo ogniqualvolta difetti strutturali, infiltrazioni o impianti datati favoriscano lo sviluppo di infestanti. Questo principio significa che, qualora l’appartamento sia afflitto da un problema preesistente o si stia manifestando a causa di cause strutturali, tutti i costi per la disinfestazione spettano al proprietario.
Invece, all’inquilino spettano i doveri di manutenzione ordinaria e buona gestione quotidiana, come stabilito dall’articolo 1587 del Codice Civile. Di conseguenza, se l’infestazione è dovuta a negligenza, scarsa pulizia o incuria dell’utilizzatore, le spese saranno a carico dell’inquilino stesso. Questi concetti giuridici diventano fondamentali nei casi più controversi, come ad esempio la presenza di blatte dovuta a comportamenti scorretti o il proliferare di cimici da letto conseguente alla mancanza di igiene.
Analisi delle cause: un passaggio cruciale
Stabilire con certezza chi debba farsi carico della spesa passa necessariamente per l’analisi dell’origine dell’infestazione:
- Caso 1 – Infestazione preesistente o strutturale: La responsabilità ricade interamente sul proprietario. Situazioni come tubature vecchie che attirano blatte, lesioni nei muri che favoriscono i roditori, o presenza di insetti identificati già al momento della consegna dell’immobile rientrano in questa categoria.
- Caso 2 – Infestazione dovuta a cattivo uso: Qui è l’inquilino a rispondere economicamente. Questo caso riguarda tutte le situazioni in cui la mancata pulizia, l’accumulo di rifiuti o l’errata gestione degli ambienti generano il problema.
Decidere a chi compete la spesa può richiedere la consultazione di documentazione, fotografie, relazioni di tecnici o, in ambito condominiale, la comunicazione dell’amministratore.
Disinfestazione in ambito condominiale e procedure amministrative
Quando l’infestazione colpisce non solo un singolo appartamento, ma interessa le parti comuni di un condominio, entrano in gioco regole aggiuntive. Le spese vengono generalmente suddivise tra tutti i condomini, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, e la gestione spetta direttamente all’amministratore, che ha l’obbligo di comunicare con anticipo l’intervento di disinfestazione e coinvolgere eventuali appartamenti interessati dall’iniziativa.
Il ruolo dell’amministratore è centrale: è lui a convocare l’assemblea, a predisporre un piano di prevenzione e a scegliere imprese specializzate, garantendo che la procedura avvenga nel rispetto della legge 25 gennaio 1994, n. 82, che impone l’utilizzo esclusivo di aziende certificate.
Va inoltre sottolineato che nel caso di appartamenti in affitto, pur essendo formalmente il proprietario il destinatario delle comunicazioni condominiali, può essere previsto il rimborso a carico dell’inquilino per servizi di pulizia ordinaria, in quanto principale beneficiario dell’uso quotidiano dell’alloggio. Tuttavia, l’atto di addebito dovrà essere sempre motivato e dimostrato attraverso le cause dell’infestazione.
Gestione delle emergenze e best practices contrattuali
Oggi uno degli aspetti più trascurati riguarda la prevenzione e la chiarezza contrattuale. È vivamente consigliato inserire nei contratti di locazione clausole specifiche sulle procedure e la ripartizione delle spese per la disinfestazione: ciò evita fraintendimenti e conflitti futuri tra le parti. Nel dubbio, la responsabilità viene normalmente rapportata alla distinzione tra interventi di manutenzione ordinaria (competenza dell’inquilino) e straordinaria (competenze del proprietario).
Quando l’intervento si rende necessario, è fondamentale agire con tempestività:
- Segnalare subito la presenza di infestazione al proprietario o all’amministratore di condominio
- Richiedere l’intervento di professionisti che rilascino una relazione scritta sulle cause e sulla natura dell’infestazione
- Conservare prove dell’avvenuta manutenzione da parte dell’inquilino, come ricevute di pulizia o fotografie degli ambienti prima e dopo l’arrivo
- Nel caso di infestazioni da specie come le blatte o le cimici da letto, documentare tempestivamente la situazione tramite testimonianze e materiale visivo
Un ulteriore aspetto riguarda le infestazioni occulte rilevate solo successivamente all’ingresso nell’immobile: in questi casi è importante presentare reclamo tempestivo (entro pochi giorni dalla scoperta), per non vedersi attribuire ingiustamente responsabilità e costi relativi a problemi preesistenti.
Da questa analisi emerge come la corretta individuazione delle cause, la comunicazione tra le parti e la trasparenza contrattuale siano le migliori strategie per gestire in modo efficace e senza controversie le infestazioni in immobili in locazione. Proprietario e inquilino devono dunque conoscere i diritti e i doveri vigenti, per affrontare una possibile emergenza senza rischi economici o legali imprevisti.
